传统的“金九银十”已惨淡过半，市场依旧扑朔迷离——

     秋交会来了，你买不买房？

     又是一年秋交会。按照惯例，这该是开发商日进斗金的日子。然而，延续了两个多月观望期的深圳楼市却是交易平淡。新楼开盘销售率超过五成的甚少，置业者观望情绪严重，8月楼市交易量是三年内从未有过的低迷……不过，低迷不代表就是零交易量，仍有少部分置业者在近期买房的态度坚决。买还是不买？置业者们都有各自鲜明的理由。专家指出，“金九”很难再现往年的热度，同时也提醒消费者，这个时候买房有必要根据自己的经济实力仔细斟酌、全面考虑。

买

楼市清冷但价格平稳

     从近段时间开盘楼盘的销售率来看，最近几周销量依然走低。虽然宏发中心大厦销售率达到了七成左右，但业内人士普遍认为，该楼盘地理位置相对优越，且属于片区稀缺产品，不具备代表性。

     上周开盘的三大楼盘城市峰尚、中海·大山地和方鼎华庭，分别为市场提供了308套、155套和356套房源。总数不多，但销售量更小。其中，方鼎华庭16日一天的销售量仅21套，开盘销售率还不到一成。

     销售率普遍较低，而楼盘价格与上半年猛烈的提价速度相比，这两个月也明显缓和了不少。从COLOR社区均价1.3万、泰华·阳光海均价1.5万、城市峰尚1.09万、方鼎华庭2万/平方米以及部分楼盘送精装修而价格依然与周边同品质楼盘持平等实例来看，楼价走势尚算平稳。

     “楼价虽然没有下跌的迹象，但尚算平稳，”置业者成先生告诉记者，他因公司搬迁，家里离上班的地方太远，所以打算在离上班近点的地方再购置一套房，“其实买房的事一家人也考虑了很久，现在价格是高了点，但原来的房子也已经比较旧了，就当换个新房吧”。不过，成先生同时表示，他现在买房一点都不着急，“开发商现在低调了不少，开盘价格和市场预期也比较相符”。

买房自住可精挑细选

     “我买来就是自己住！”在公园大地开盘现场，置业者陈女士告诉记者。在陈女士看来，公园大地1.8万的均价并不低，而陈女士看中的几个户型都超过了楼盘均价，“不买怎么办呢？总要有个住的地方吧？”陈女士的语气里透出一丝无奈。

     据了解，这段时间内自住型购房者还不少。“现在买房有一个最大的好处，就是可以慢慢地精挑细选。”在城市峰尚开盘处，陪朋友来看房的王先生告诉记者，“以前买房的人太多，看中的户型还没轮上自己就已经没了”。王先生认为，现在房子的销售速度比较合理，置业者可以结合楼盘品牌、地段、户型、价格和产品等因素综合考虑，仔细比较，最后选择一套适合自己的物业。

     另外，某楼盘销售经理认为，现在已实施的政策如房贷紧缩对自住型买家来说非常宽松，尤其是首次贷款置业者，“政策对自住型买家的影响还是比较有限的，这也是自住型买家增多的原因之一”。

长线投资或有微涨空间

     除了自住型置业者外，近段时间也有部分资金充裕的投资客入市。记者在COLOR社区随机采访的数十位置业者当中，有接近一半人表示“用来投资”或者“看行情，也不排除用来投资”等。其中一位置业者就表示，他刚到深圳两年，买个小户型自己先住着，如果房子升值了，也不排除转手的可能，“不过至少要过个三五年吧，要不然即使房价涨了，有那么多的税要交，也划不来”。

     据了解，在其他楼盘如集信名城、中海·西岸华府、宏发中心大厦等也有不少的置业者是投资客。置业者胡先生认为，现在做房产的长线投资还是可以的，只是“涨幅不会太大，短线已经没什么炒作的价值，一年能有20%已经很不错了”，“做长线的话肯定比股票要稳定”，不过，“政策那么严，能做长线投资的人应该不多了”。

不买

调控趋紧入市受限制

     想买房有买的理由，不过，在目前的市场条件下，置业者似乎更有不买的理由。业内人士认为，导致买家尤其是投资客不入市的很大因素，就是受到了近期一系列调控政策的影响，而业内一直传言的加强二手房交易个人所得税的征管、征收二手房交易土地增值税、物业税等政策以及近段时间市场所传言的将于10月再次加息等信息，更是促使投资客慎之又慎。

     另据了解，央行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是央行年内第7次上调存款准备金率，普通类金融机构执行存款准备金率标准也将由此提高到12.5%。

     对此，部分资金比较充裕的投资客也表示有一定程度的不安。辗转于全国各大城市的炒家邓先生日前就向记者表示：“其实最担心就是无人接盘，尤其是去二线城市投资。现在的购房者资金充裕的都买新房去了，房贷紧缩的话，无人接盘就麻烦了。”

     深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，央行再次提高存款准备金率，对楼市没有太大的直接影响，但可以固化已经出台的房贷政策，而且由于流动性资金的减少，银行对房贷数额还是会有所控制的，而炒家入市压力也将进一步增加。

3万余套存量供应相对充足

     除了政策的影响外，事实上，目前深圳楼市还有较大的存量。记者近日在市国土资源和房产管理局网站上了解到，目前全市的一手房可售套数超过了3万套，可售面积超过350万平方米。另外，随着去年“90/70”政策的出台，大量的中小户型将于今年底明年初集中上市，市场总套数也将随之大量增加。

     “从理论上说，其实深圳的购买力与供应量是基本持平的，”高海燕认为，“只是现在这些潜在的消费都提前三五年就释放出来了，所以才出现了供需矛盾，从市场存量来看，供应相对还是比较充足的。”

     深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为，造成存量较大有三个原因：“一是技术层面的问题，从预售许可证的发放到开盘有一定的时间；二是楼盘的结构、户型、地段等因素限制了购房需求；三是近段时间推盘量比较大，而销售率又比较低，楼盘余量较大”。不过，宋丁同时表示，“虽然存量比较大，但有效供应可能比较有限，观望期间，部分现实需求转化成了潜在需求，这部分需求释放后，能够消化掉部分楼盘。”

专家建议

还贷压力很恐怖

     高海燕深圳市社会科学院城市营运研究中心主任

     目前的市场表现得比较疲软，投机性购买房产在目前来说是非常不理性的，也不是时候。站在投资客层面来看，投资客并没有得到公众的舆论支持，炒家这个时候不宜入市。另外，即使是有意做长线投资的置业者也有一定的风险，国家的系列政策最主要就是针对炒房者，预计后期政策对炒房者的影响会比较大。

     对自住型买房者来说，如果有足够的能力，现在买房无可厚非。但是，如果资金不充裕，在目前的房贷形势下，还贷压力会比较大，建议保持理性为上策。这样有利于整个楼市趋于稳定，也有利于楼市的理性发展。

投资风险比较大

宋丁深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

     央行于近日再次提高准备金率，虽然直接针对的不是楼市，但对楼市的影响不可避免。流动性资金的减少自然会对房贷市场有所影响。从国家政策层面来看，这已是央行年内第七次提高准备金率，年内的第五次加息也很有可能。虽然每一次上调的幅度都不算大，但累积效应明显，最后一根稻草压死一头骆驼，对开发商和投资客来说，目前的楼市压力非常大。

     目前的楼市，对开发商来说，楼盘有价无市现象持续了几个月，楼盘在销售上是有压力的；投资客方面，尤其是专门的炒家，有数十套、十几套的物业，影响就比较大了，可能自身的资金链会受阻，要转手的物业也可能没人接盘，投资客若要这个时候入市，风险还是比较明显的。而对自住型置业者来说，目前楼市推盘量比较大，但销售率在降低，这部分买家选择的余地更大。

要把握消费能力

罗志聪置业国际董事总经理

     目前来说，房贷按揭对置业者的影响还是比较大的。对于首次置业者，肯定要有足够的首付能力，另外，如果按揭能力不足，同样也不宜提前置业。而二次以上置业者还要注意可能将提高首付带来的资金短缺问题。所以，置业者要清楚自己的购房目的和消费能力。

     而自住型消费者除了要明确消费能力外，还要根据自己的工作地点和居住水平的要求合理选择物业，目前市场上的户型产品都非常丰富，置业者可以根据自身资金条件仔细选择。综合考虑到经济水平和还贷能力，置业者还需谨慎入市。