■《办法》解读

[销售价格]

限同类商品房价70%

     昨日公布的《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》的征求意见稿(以下简称《办法》)规定，限价房的最高销售价格，原则上按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准制定。

     广州市国土房管局新闻发言人表示，《办法》将限价房销售价格原则上定于出让时同一区域、同一地段的同类型商品房市场价格70%，主要考虑有三点：一是根据测算，按照70%的价格标准，有能力购买的家庭年收入在7万元以上，基本符合广州市中等收入家庭的标准；二是借鉴了香港居屋政策的定价标准；第三，与经济适用住房价格相区别，体现分类、分层调控和保障的理念。此外，限制价格是楼盘的最高销售限价，具体销售价格由开发建设单位根据市场需求、房屋朝向、楼层等情况确定。

     值得注意的是，2006年已“双限双竞”公开出让的商品住宅的销售，按照本《办法》的相关规定办理，但最高销售限价仍执行出让时确定的价格。

[上市限制]

五年后转让补差价

     《办法》规定：限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。5年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。

     限价房补交土地出让金的标准为：出租或转让时基准地价低于公开出让时成交楼面地价的，按照公开出让时成交楼面地价的30%补交；出租或转让时基准地价高于成交楼面地价的，按照基准地价的30%补交。相关限制性内容应当在限价房权属证中注记。

     广州市国土房管局新闻发言人表示，为防止购房业主利用限价房谋取利益，同时考虑到经济适用住房和限价房内在本质的相似性，《办法》规定按照广州市经济适用住房的规定限制限价房的上市交易等行为。

     《办法》还规定限价房项目，开发建设单位不得进行土地和在建工程的抵押。广州市国土房管局表示，这是为防止开发企业利用限价房用地和在建工程进行融资而导致土地不能及时开发和向市场供应住宅。

[剩余房源]

必须优先卖给政府

     《办法》规定：《商品房预售许可证》批准两年后仍有剩余限价房的，市住宅建设办公室可以按照销售方案中确定的销售价格优先购买。市住宅建设办公室放弃优先购买权的，开发建设单位可以向市国土房管局申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，经审核同意，并就剩余面积补交土地出让金后，可以自行处置商品住宅。

     广州市国土房管局发言人说，规定开发建设单位应全额补缴政府的地价让利，从利益上斩断开发建设单位捂盘惜售的动机。

     《办法》还规定，采取欺骗手段购买限价房的购房者，市国土房管局应当取消其购买资格，并按《限价房买卖合同》中合同无效条款的有关约定处理。涉嫌诈骗的，移交司法机关处理。开发建设单位违反本办法规定进行销售的，市国土房管局应当立即责令开发建设单位进行整改，并根据国有土地使用权出让合同的约定处理和相关法律法规处罚。

■业内观点

要防止阴阳合同

     中原地产项目部总经理黄韬担心会出现“阴阳合同”，也就是转让限价房时的实际成交价和报给政府的价格不一样。他指出，深圳的炒房之所以很厉害，就是因为出现了严重的阴阳合同，广州也出现了这样的情况，但并没有成为主流，限价房的转手应该防止这一点。